花形年の自救が行われると、物業の第一株の彩生活は暗然と幕を閉じるだろう。

1ヶ月前、彩生活の業績発表会で、彩生活取締役局の潘軍主席兼最高経営責任者は「物産第一株の活力を再び奮い立たせる」と豪語したことがある。

9月28日夜、碧桂園サービスホールディングスは公告を発表し、碧桂園物業香港ホールディングスと彩生活サービスは株式譲渡契約を締結し、33億元以下の総代価で彩生活傘下の隣裏楽ホールディングス有限会社の100%株式を買収したと発表した。取引が完了すると、碧桂園は彩生活のほぼすべての核心資産を保有する。

これは彩生活の発展過程の転換点かもしれない。

彩生活は2014年に港交所に上陸し、親会社は花形年で、後者は曽赤ちゃんが創立した。彩生活が発売された当初、資本市場のためにカスタマイズされた物語は一度市場価値を上昇させ、資本市場の寵児となった。しかし、上場から7年、彩生活は何度も統合の悪い買収合併を経験した後、口コミが急転直下し、何度も戦略調整をした後もボトルネックを突破することが難しく、業績の成長は停滞している。

現在のこの微妙な時点で、彩生活の親会社は何年も同じように動揺しており、その資産はまだ注目されているが、「身を売って救い主」の道を歩まなければならない。

不動産業。IC photo

身売り

彩生活は核心資産を碧桂園に譲渡し、業界から見れば価格の公正な取引である。

碧桂園のサービス公告によると、2021年6月30日現在、近隣の楽は審査を経ずに総合純資産価値が約13億7400万元に達した。2020年末現在、近所の楽は税引き前の利益を除いて約4億1200万元、税引き後の利益を除いて約3億9000万元を記録した。この計算によると、碧桂園サービスの近隣楽買収の推定値はPEの11倍を超えない。

現在、彩生活の総市場価値は約37億香港ドルにすぎず、市場収益率は約6.14倍のPEである。他の頭部物企業に比べて、この推定値は低いレベルに属している。IPG中国首席経済学者の柏文喜氏は21世紀経済報道記者に、「彩生活はもともと上場不動産管理会社であり、その取引推定値は市場取引価格を参考にして行われているからだ」と述べた。

碧桂園サービスはこの取引のために分割支払い方式を設置した。公告によると、碧桂園物業香港は自己資金、株式融資、ローンなどの方式で3期の支払いを行い、各期に相応の支払い条件の細則があるという。

彩生活に近い人は21世紀の経済報道記者に、この取引は実は数ヶ月間話して、碧桂園サービスが買ったのも彩生活の現在最も価値のある商業資産で、例えば万象美物業と開元国際です。

碧桂園のサービスを知っている人も、「（碧桂園サービスが）買ったこの部分は商業サービスで、碧桂園サービスのスタイルによっては、他の資産を買うことはない」と分析しています。

近年、彩生活は買収合併後の投資管理が不足しているため、基礎サービスレベルはずっと非難されているようで、ある程度彩生活の資本市場での表現にも影響を与えている。

2019年から、彩生活は何度も経営陣の変動と会社戦略の調整を行った。2020年の業績会で、潘軍は、全体の仕事が1年半の調整を通じて基本的に完成したと報告した。管理構造の簡素化、業務の発展戦略の調整、報酬の最適化、激励メカニズムを含む。

今年半ばの業績会で、潘軍は再び、彩生活が不動産業界で最も多くの会社を買収し、現在までに200以上の不動産会社が買収合併していることを明らかにした。1年半の統合を経て、会社は将来、対応する第三者業務の開拓に入り、成長の軌道に戻ることができます。「未来の彩生活は適度に買収合併に注目し、会社の規模も適度に拡大する」。しかし、大刀広斧の調整の下で、彩生活は急速な発展を迎えていない。彩生活の2021年中間業績公告によると、期間内の会社の売上高は約17億922万元で、前年同期比約0.75%増加し、行内の平均売上高の伸び率を下回った。粗利益は5億3400万元で、前年同期比0.43%増加した。収益は下落から上昇に転じたが、上昇幅は依然として小さく、成長は力がない。期間内の管麺積は5億531万平方メートルで、管麺積は前年同期比0.26%増加し、成長率は他の頭部物企業よりはるかに低い。

救い主

彩生活が核心資産を譲渡した背景には、親会社の長年の状況も楽観的ではない。

柏文喜氏は21世紀の経済報道記者の取材に対し、「彩生活が核心資産を売却したのは、親会社が花形年に大きな流動性圧力に直麺していることが主な原因だが、傘下で急速に換金できる能力の高い資産、つまり彩生活不動産プレートである」と述べた。

花形年には現在、業績が下落し、債務が頭打ちになっている状況がある。柏文喜氏は、「花形年の業界地位と規模もあまり優勢ではなく、財務状況もあまり楽観的ではないため、花形年の未来の発展圧力は大きい」と述べた。

花見本年2021年中報によると、花見本年の多くの業績データが下落し、発展が弱くなった。今年上半期、販売麺では、サンプル年間の累計販売額は281.2億元で、2021年の販売額600億元の目標の半分にも達していない。売上高の麺では、花様の年間粗利益は22.77億元で、前年同期より26.75%下落した。粗金利は約20.8%で、前年同期比38%下落した。純金利は2.77%で、前年同期より7.58%下落した。

収入が下落すると同時に、債務状況も楽観的ではない。貝殻研究院の統計によると、花形年に事前入金を取り除いた後の資産負債率は72.7%、純負債率は74.8%、現金短債比は1.59で、「三つの赤い線」が一つ踏み入れられ、「黄色枠」に属している。同時に、花形年は現在、それぞれ借金約168.5億元、優先手形と債券約343.7億元、資産担保証券約2.68億元を所有し、総借金は515億元で、2020年より約10%増加した。

このような背景の下で、花形年は国際格付け機関のスタンダード、フィッチ、ムーディーズなどに相次いで格付けを引き下げられた。

スタンダードの統計によると、サンプル年には約7億6200万ドルの優先無担保債券が2021年の残りの時間に期限切れになり、11億5000万ドルの債券が2022年に期限切れになり、約17億元の国内債券が11月と12月に期限切れになるか、再販売され、約35億元の信託ローンが1年以内に期限切れになる。柏文喜氏は、「3つの国際機関の負の格付けは、企業の流動性の悪化と債務返済能力の低下を意味し、公開市場での融資リスクと難易度の増大を意味する」と分析した。

花様年管理層もこのような状況を予審していないわけではない。これまで、花サンプル年取締役局の潘軍主席兼最高経営責任者は、来年6月に政策環境が改善されなければ、販売は依然としてこのような衰退を続け、民間企業の開発者の60%が倒産に直麺していると公開していた。

今年半ばの業績発表会では、花見本年管理層も、長期的な投資プロジェクトを含む重資産を処理していると述べた。「前回投資家に会っても、デパートやホテルを処分するなど、これらの動作について専門的に話しました。これらは会社の将来の経営にとって負債を減らし、キャッシュフローを増やすだけで、現在いくつかのビジネスプロジェクトが順調に進んでいます」。

彩生活が核心資産を売却する行為を見ると、花様年の自救は相対的に積極的である。ただ、現在の不動産業界は週期的に頻繁な変動の中で、多くの情勢に対する予測が正確ではない住宅企業の運命も結局これによって変えざるを得ない。